Как накопить на квартиру и обойтись без ипотеки

Когда лучше покупать квартиру?

Можно заметно сэкономить на затратах, если знать, КОГДА лучше покупать квартиру – то есть учитывать текущие тенденции на рынке недвижимости. Очевидно, что покупать квартиру лучше на падении рынка, а продавать – на подъеме. Но часто бывает, что продать и купить квартиру нужно одновременно – например, в альтернативной сделке. Тогда тенденции рынка нам мало помогут.

Если же мы просто покупаем квартиру за свои и/или кредитные деньги, то нам нужно помнить следующие свойства рынка.

На рынке недвижимости, как и на многих других, есть понятие «сезонности». Конечно, это нестабильный фактор, и бывают колебания из-за макроэкономических причин (курсов валют, взлетов и кризисов в экономике страны, и т.п.), но в целом ситуация такова. Наиболее активными («горячими») периодами традиционно являются октябрь-ноябрь-декабрь, и февраль-март-апрель (во всяком случае, для Московского региона).

В эти периоды покупательская активность на рынке повышается, цены реагируют на это соответствующим повышением. Продавцы торгуются неохотно. Но и количество предложений для выбора бывает больше.

В остальные периоды года спрос ослабевает, Продавцы становятся более сговорчивыми, а Покупатели имеют реальный шанс сэкономить на торге.

Ну и конечно, если покупать квартиру в ипотеку, то лучше это делать тогда, когда ставки по ипотеке просели до приемлемого уровня.

Итак, после того, как мы определились с критериями поиска и примерной суммой сделки, мы находим в интернете подходящие предложения квартир, звоним Продавцам и едем смотреть выбранные варианты.

Первичный рынок жилья

Выбор рынка жилья — это исключительное право и ответственность покупателя

Процесс покупки квартиры включает немалое количество этапов. Первый из них – выбор подходящего жилья. Условно рынок недвижимости подразделяется на две большие ниши для выбора:

Первичный рынок, на котором продается новое жилье, не имеющее ранее хозяев.
Вторичный рынок, на котором продается жилье, уже имевшее ранее хозяев.

В зависимости от индивидуальных предпочтений, потенциальный покупатель должен четко ответить на вопрос – «Какой рынок для выбора подходит ему лучше?».

Стоит понимать, что каждая ниша имеет как свои преимущества, так и недостатки

Учитывать их крайне важно, так как от выбора во многом зависит последующий процесс покупки жилья

Первичный рынок жилья подавляющей своей частью представлен квартирами в новостройках. Приобретение подобного вида жилья привлекательно рядом положительных моментов:

сниженная стоимость за квадратный метр, нежели у квартир на вторичном рынке (в среднем на 10-20 %);
полная юридическая «чистота» нового жилья, ведь каких-либо предыдущих владельцев и собственников у нее быть не может;
квартира в новостройке построена в соответствии с последними инновациями в сфере жилья;
гарантированная целостность и надежность жилых помещений.

В большинстве своем указанные выше преимущества приобретения квартиры в новостройке перекрывают недостатки данного процесса. В любом случае отметить последние также необходимо:

более сложный и трудоемкий процесс в оформлении прав собственности на приобретенное жилье;
большая ответственность при выборе, так как придется искать жилье в районах с хорошей инфраструктурой, у надежного застройщика и учитывать некоторые другие нюансы;
лотерея в плане будущих соседей.

Решив покупать новую квартиру на первичном рынке жилья, стоит понимать, что гарантий на отсутствие мошенников дать никто не может.

Удивительно, но риски быть обманутым или неудовлетворенным от совершенной сделки при обращении к новостроящемуся жилью слегка выше, чем от аналогичного мероприятия на вторичном рынке.

Не поддавайтесь первому впечатлению и не спешите с принятием решения — покупка квартиры требует взвешенного и делового подхода

Защита от мошенничества и прочего обмана при покупке квартиры на первичном рынке – главное, о чем должен позаботиться каждый потенциальный покупатель. Сделать это можно, зная следующие особенности выбора подобного жилья:

Проверьте степень готовности дома лично. Не стоит доверять риелторам, ведь не редко они ведут себя недобросовестно и продают квартиры в недостроенном виде.
Поговорите с представителями застройщика новостройки и узнайте у него, какой вид договора компания предлагает заключить своим покупателям. Максимальные гарантии честности продавца дает соглашение долевого участия, а не прочих видов предварительных договоров. Если застройщик предлагает именно долевое участие, то это обозначает наличие у него разрешения на строительство и обеспечение потенциальному покупателю всех возможных гарантий.
Проверьте аккредитацию новостроек от выбранного вами застройщика. Чем больше банков предлагают взять кредит на покупку именно его жилья, тем лучше. Если новостройку не кредитует ни один банк или их количество очень мало, то стоит насторожиться.
Не забудьте о проверке репутации застройщика. Воспользуйтесь сетью Интернет для того чтобы знать, какие строительные объекты компания уже вводила на рынок недвижимости, каков был их успех и насколько застройщик честен по отзывам прошлых клиентов.
Посетите офис застройщика и попросите предоставить вам следующий перечень документов:

инвестиционные контракты;
вся документация по проекту;
разрешение на строительство;
правоустанавливающие документы застройщика на право собственности земли или договор аренды;
соглашение со страховой компанией;
выписка из ЕГРП на недвижимость;
вся регистрационная и учредительная документация застройщика;
формы всех возможных договоров, по которым компания продает квартиры.

Обращаясь к первичному рынку жилья для покупки квартиры, не игнорируйте представленную выше информацию. Стоит понимать, что нередко заниженная стоимость на квартиры в новостройках скрывает за собой некоторые проблемы, которые появятся после ее приобретения.

Услуги посредников: нужны ли риелторы и юристы

Только планируя покупку квартиры, размышляя над вариантами и делая предварительные расчеты, многие будущие собственники не учитывают такой нюанс, как вероятность возникновения необходимости привлечения помощников. Выше уже говорилось о целесообразности приобретения квартир на вторичном рынке при содействии профессионалов, готовых досконально проверить юридическую чистоту квартиры. Риелторы из агентства с безупречной репутацией окажут содействие, как в выборе варианта, так и в заключение безопасной сделки, но их вознаграждение – удар по бюджету. Впрочем, невнимательность при попытке оформить договор самостоятельно тоже может повлечь финансовые потери, причем, гораздо более серьезные…

Квартиры в новостройках предлагаются и покупаются по иному принципу, чем вторичное жилье, и с агентствами недвижимости чаще всего рассчитываются застройщики – в рамках действующих партнерских программ. Поэтому риелторов можно привлекать очень смело, их услуги могут оказаться совершенно бесплатными, (предварительно, конечно уточнив нюансы вознаграждения).

Как правило, расходы на агентов – часть маркетинговой стратегии застройщиков и девелоперов, и покупателю ничего платить не приходится.

Почему это опасно

В истории каждой квартиры, как и в российском законодательстве, множество нюансов, которые, при желании, позволят оспорить каждую десятую сделку с недвижимостью.

Ошибка №1. Нарушение закона

Квартиру Петровым продавала милая женщина по генеральной доверенности от мужа. И все бы ничего, только мужа к моменту продажи уже не было в живых. Вдова, не желая делиться с другими наследниками, скрыла факт смерти и провернула сделку. Когда история вскрылась, договор расторгли.

Ошибка №2. Невменяемый продавец

Сделка прошла, Андрей с семьей въезжает в приобретенное жильё.

Проходит два месяца. Деньги, полученные продавцом за квартиру, потрачены. И тут он обращается в суд с иском — при продаже своего единственного жилья он не осознавал свои действия, т.к. злоупотреблял алкоголем.

После экспертизы сделку признали недействительной. При этом суд обязывает продавца вернуть полученные от сделки средства. Всей суммы уже нет — возвращать будет по частям.

Ошибка №3. Жилец-невидимка

Смирновы купили однокомнатную квартиру в Люблино. Прожили в ней год. И вдруг звонок в дверь. Незнакомый мужчина говорит, что здесь живёт.

Оказалось, что мама с сыном были зарегистрированы в квартире. Сын сел в тюрьму на 15 лет. А мама приватизировала квартиру без его ведома и продала Смирновым. А тут сын из тюрьмы выходит — и прямиком в свою квартиру.

Ошибка №4. Права наследников

Антиповы только закончили ремонт в своей новой квартире, как вдруг выясняется, что их могут выселить. Квартиру им продавала семейная пара, которая в свою очередь получила это жильё от бабушки. Но бабушка была им не родная, а просто соседка, за которой они исправно ухаживали — покупали продукты, лекарства, возили в поликлинику. Бабушка в благодарность за их доброту и заботу оформила квартиру на них.

Только через 2 года после смерти бабушки приехали родственники из Эстонии — всё это время им было не до неё. «Бабушка пообещала квартиру нам, а соседи воспользовались её беспомощностью» — заявили родственники в суде.

Шаг 5. Показ квартиры

Кульминация знакомства покупателей с квартирой — это личная встреча

Риэлторы знают, насколько важно «зацепить» клиента во время показа. Нужно подготовиться к встрече: привести в порядок не только квартиру, но и придомовую территорию, подъезд, лестничную площадку

Минимальная уборка и яркие лампочки в подъезде могут стать дополнительным преимуществом для покупателя при выборе между несколькими вариантами.

Заранее подумайте, какие в квартире есть недостатки, как их можно «сгладить». Также стоит сразу определиться с минимально допустимой ценой, чтобы во время переговоров и торга не поддаться на давление покупателей. Проявите заботу, станьте для претендентов на квартиру друзьями и советчиками, не давите и не навязывайтесь. После просмотра спросите о впечатлениях, а через несколько дней напомните о себе звонком или сообщением.

Один из действенных лайфхаков — показ квартиры сразу нескольким потенциальным покупателям. В такой ситуации срабатывает конкуренция: это может подтолкнуть к покупке.

Шаг 4. Поиск покупателей

Продавцу придется продумать виды рекламы и подключить маркетинговый талант, чтобы грамотно составить объявление.

Основные ключи к успеху:

качественные фотографии — освещение, композиция, выбор объектива могут сыграть важную роль в привлечении покупателей;
объявление с подробностями о преимуществах и технических характеристиках квартиры;
поиск правильной площадки для объявления;
размещение рекламы в печатных изданиях, расклейка объявлений на досках — все еще есть люди, которые не пользуются соцсетями.

Объявление должно быть коротким, но содержательным. Все факты желательно подкрепить удачными фотографиями, чтобы покупателю сразу захотелось посмотреть на квартиру лично.

Какие вопросы надо задавать? 10 самых правильных вопросов

Кто владелец продаваемой недвижимости?
Зачем спрашиваем: нужно обсуждать сделку и подписывать документацию непосредственно с хозяином собственности, а не сторонними помощниками.
Как квартира появилась во владении нынешнего хозяина, зарегистрирована ли она официально?
Зачем спрашиваем: чтобы впоследствии сделка не была признана недействительной, недвижимость должна быть зарегистрирована в Росреестре в соответствии с требованиями закона. Отсутствие правоустанавливающих документов чревато признанием сделки безосновательной.
Кто прописан в квартире на данный момент, был ли кто-то выписан после того, как жилье перешло в собственность нового владельца?
Зачем спрашиваем: чтобы избежать появления в квартире нежелательных жильцов, вроде вернувшегося из заключения брата или бабушки, после лечения в психоневрологическом пансионате.

За пропиской несовершеннолетних, зарегистрированных на данный момент в квартире, также следует проследить: их права должны быть соблюдены, иначе позже они будут иметь повод предъявить претензии.
Каково семейное положение владельца квартиры?
Зачем спрашиваем: если продавец состоит в браке, второй супруг должен дать официальное согласие на продажу недвижимости. Если на данный момент владелец разведен, следует уточнить, как соотносятся между собой даты развода и покупки жилья.

На жилье, приобретенное в период брака, имеют права оба супруга, даже если они не поживали вместе в момент покупки, а брак существовал исключительно на бумаге.
Существовали ли иные претенденты на получение недвижимости в собственность или на пользование ею в момент ее приобретения?
Зачем спрашиваем: если третье лицо имело или пыталось реализовать через суд право пользования или собственности относительно жилья, не исключено, что оно имеет возможность и сейчас оспорить сделку и предъявить права на недвижимость.
Существуют ли какие-либо обременения на данную квартиру?
Зачем спрашиваем: нужно знать, не находится ли недвижимость в залоге у банка, нет ли действующих судебных споров относительно нее, нет ли каких-нибудь упоминаний об ограничениях пользования квартирой в договорах. Большим сюрпризом для нового владельца может стать наличие договора пожизненного содержания прошлого владельца.
Долго ли владеет недвижимостью теперешний хозяин?
Зачем спрашиваем: нас интересует, прошел ли период срока исковой давности (обычно он составляет 3 года).

В течение этого времени претенденты на квартиру, или лица, считающие свои права ущемленными вступлением в права настоящего собственника жилья, могут предъявить свои претензии и оспорить сделку. В некоторых случаях такая возможность сохраняется и по прошествии трех лет.
Владелец только продает квартиру или одновременно заключает сделку о покупке другой?
Зачем спрашиваем: если первый случай не вызывает вопросов, то второй свидетельствует об альтернативной сделке. Одновременно должны быть заключены два договора: о продаже одной квартиры и покупке другой.

Такая сделка является более сложной технически, имеет больше действующих сторон-участников и требует совпадения большего количества факторов. Она будет более затянутой по времени подготовки и проведения.
Договор о продаже недвижимости будет заключен лично владельцем или его представителем по доверенности?
Зачем спрашиваем: покупка квартиры по доверенности предоставляет широкие возможности для предъявления претензий в будущем. Кроме того, такие сделки лидируют в списках мошеннических схем с недвижимостью. Не стоит соглашаться на покупку через доверенное лицо, если есть возможность этого избежать.
Кто ближайшие соседи по площадке и по этажам?
Зачем спрашиваем: семейство асоциальных личностей над головой может быть не только неприятным, но и опасным. Стоит познакомиться с соседями заранее – хотя бы заочно.

О том, какие вопросы стоит сразу задавать продавцу, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций, мы рассказывали здесь.

Покупка квартиры в новом доме на «вторичке»

Отдельно стоит упомянуть случай, когда в только что построенном и сданном доме-новостройке Застройщик оформил в собственность часть готовых квартир на себя (т.е. на компанию или на своих представителей-физлиц), и затем продает эти квартиры уже не по Договорам долевого участия, а по обычным для вторичного рынка Договорам купли-продажи.

В этом случае, несмотря на то, что квартира покупается в новостройке, мы все равно действуем по правилам вторичного рынка, так как право собственности на квартиру уже существует, и оно переходит нам во вторые руки (после Застройщика). Такой вариант приобретения квартиры считается наиболее простым и низкорисковым, и не представляет каких-либо сложностей.

Действительно, ведь такая покупка квартиры лишена основного риска «первички» (риска недостроя дома), и вместе с тем, она лишена большинства рисков «вторички», несмотря на то, что это именно «вторичная» продажа. В отличие от типовых сделок на «вторичке» между физлицами, здесь собственником и продавцом выступает Застройщик (т.е. компания или ее представитель), а значит, здесь отсутствует масса типовых рисков вторичного рынка (риски ошибок приватизации, наследственных споров, общего имущества супругов, нарушения прав несовершеннолетних, недееспособности физлиц, и т.п.). Здесь также отсутствует юридическая история квартиры, т.е. невозможны претензии прежних собственников (т.к. их просто не было – история чистая).

Кроме того, в этом случае, очевидно, изначально отсутствуют и права пользования на квартиру (т.к. в новую квартиру еще никто не вселялся и не прописывался).

Вся сделка сводится здесь к простому заключению Договора купли-продажи квартиры, где Продавцом выступает Застройщик или его представитель, а Покупателем – физлицо. Затем на основании этого договора происходит государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре. И всё! Оснований для оспаривания такой сделки (со стороны Продавца) и признания ее недействительной – почти нет (теоретически могут быть, но на практике не встречаются).

Правда, на рынке недвижимости такая «вторичная покупка» квартиры у Застройщика встречается относительно редко, по той причине, что каждый Застройщик стремится распродать квартиры еще на этапе строительства дома, до того, как дело дойдет до оформления прав собственности.

Еще один случай можно вынести в отдельную категорию – это покупка квартиры на вторичном рынке у юрлица, НЕ являющегося Застройщиком. Это случай, когда квартиру уже купила какая-нибудь компания или инвестиционный фонд и потом продает эту недвижимость физлицу. Для физлица-покупателя здесь добавляются некоторые специфические риски, связанные с корпоративным правом, которому должна подчиняться компания-продавец. Об особенностях такой покупки квартиры у юрлица можно прочитать по приведенной в абзаце ссылке.

Вообще, в практике рынка недвижимости «вторичные сделки» с юрлицами встречаются не часто. Поэтому далее в нашей ИНСТРУКЦИИ, в части для вторичного рынка мы будем рассматривать все-таки более типичный для «вторички» случай – сделку покупки квартиры у физлица, с учетом тех рисков и основных вопросов, которые могут возникнуть в такого рода делах.

Итак, с типом рынка мы определились. Взвесив все «за» и «против», мы уверенно шагнули в сторону «вторички». Теперь можно приступать к выбору квартиры на этом рынке.

На что здесь следует обратить внимание?

Шаг 1. Выбор способа продажи

Есть всего два варианта на выбор: делать все самостоятельно или поручить дело специалистам. Как правильно продать квартиру: сделать все самому или обратиться в риэлторское агентство?

Правильного ответа нет. Выбор зависит от возможностей продавца. Если есть желание и достаточное количество свободного времени, вполне реально найти покупателя и оформить все документы на квартиру своими силами. Особенно этот вариант подходит в случае, если покупатель уже есть, например, квартиру хочет купить родственник или знакомый человек. Но даже в этом случае нельзя терять бдительность: грамотное юридическое оформление — не оскорбление чувств близкого человека, а обязательная подстраховка на случай непредвиденных обстоятельств. При самостоятельной продаже можно сэкономить на комиссии посреднику. Это может быть очень приличная сумма, особенно если квартира стоит дорого.

Услуги риэлтора — это идеальный выход для продавцов, которым физически некогда заниматься продажей, а также при страхе совершить ошибку.

В таком случае собственнику нужно только найти посредника, которому можно доверять, и быть готовым заплатить за его работу от 2 до 6% стоимости квартиры. Зато с владельца снимаются все заботы: ему не нужно искать покупателей, бегать по различным инстанциям и можно даже не ходить на просмотры. Единственное, что не сможет сделать риэлтор, — это оформить документы, которые выдают только собственнику недвижимости.

Дальнейшие действия

Пошаговая инструкция для продажи квартиры без риэлтора, как правило, выглядит стандартно. Когда предпродажная подготовка проведена, самое время изучить рынок недвижимости. Делать это целесообразно относительно похожих объектов недвижимости по площади, состоянию и расположению, изучить цены можно на сайтах по продаже квартир или в печатных изданиях.

Итак, по порядку.

Оцените стоимость квартиры. Сделать это можно самостоятельно, обратившись к профессиональному оценщику или воспользовавшись услугами онлайн-калькуляторов. В любом случае цену не следует значительно завышать или занижать, риэлторы советуют хитрить: к желаемой стоимости добавьте 30–50 тысяч и укажите возможность торга: покупателям всегда приятно получить скидку.

Поместите объявление на сайты по продаже недвижимости. Для этого нужно сделать 7–10 фотографий хорошего качества при достаточном освещении (на них должны быть запечатлены все помещения, включая балкон и коридор), приложите план квартиры и напишите грамотный текст. В последнем стоит конкретно указывать достоинства квартиры. Если планируется оставить в квартире некоторую мебель, об этом необходимо написать, как и то, возможна ли продажа под ипотеку или материнский капитал.

Организуйте показ квартиры

При наличии спроса жилплощадь нужно будет демонстрировать её потенциальным покупателям, и стараться акцентировать внимание на достоинствах жилья.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

«Многих интересует вопрос: может ли риэлтор продать квартиру без хозяина? Конечно, такой вариант возможен при наличии нотариально заверенной доверенности на продажу имущества. Однако при таком развитии событий высок риск быть обманутым. Если не хочется заниматься продажей, стоит рассмотреть вариант с доверенностью на ведение дел, но не на заключение сделки. Нужно учитывать, что поручить продажу можно любому дееспособному человеку, причём уровень его полномочий можно регулировать: от права на оформление документов до права подписания договора».

Предварительный договор. Когда найден покупатель и обговорены условия, необходимо составить предварительное соглашение, в котором будут содержаться нюансы передачи прав на жильё. Типовой договор можно найти в интернете и добавить лишь данные продавца, покупателя и квартиры. На этом этапе может быть получен задаток (обычно 10% стоимости жилья).

Договор купли-продажи. Если и покупателя, и продавца устраивают условия сделки, можно переходить непосредственно к заключению договора купли-продажи

Составлять его лучше при помощи профессионального юриста и заверять нотариально: важно не упустить нюансов, иначе сделку можно будет просто признать незаконной.

В тексте договора должно быть следующее:

данные (паспортные, личные, контактные, адресные) продавца и покупателя;
описание квартиры, адрес, метраж (согласно документам);
стоимость жилого помещения, написанная прописью и цифрами;
обременительные факторы (если таковые есть);
условия и сроки передачи прав собственности и квартиры;
согласие всех собственников и/или наличие разрешения органа опеки (если затронуты интересы детей);
способ получения оплаты и сроки;
подтверждение дееспособности сторон.

Передача прав и получение прибыли. После оформления договора есть два способа, как продать квартиру без риэлтора: через МФЦ или Росреестр. Необходимо обратиться в одну из организаций, оплатив госпошлину (2000 рублей). Через 9 рабочих дней будет получена выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав на квадратные метры другому человеку. После оформления документов покупатель обязан перевести всю стоимость квартиры указанным в договоре способом.

Отзывы на тематических сайтах говорят о том, что продать квартиру без риэлтора можно. Конечно, это требует знания некоторых нюансов и повышенного внимания к ним. Процесс продажи может затянуться на несколько месяцев и даже лет, однако удастся существенно сэкономить, да и обратиться к юристу за консультацией можно в любой момент, что будет стоить значительно дешевле работы с агентством недвижимости.

Опасно ли продавать квартиру без риэлтора? Нет, но риск есть всегда: в законодательстве множество уточнений и пояснений относительно процедуры продажи, поэтому грамотное составление договора поможет минимизировать возможность оспаривания сделки. Основное правило, которое стоит запомнить: прописывать в договоре все детали и обязательно заверять его у нотариуса, таким образом, при обращении в суд удастся отстоять свои права и не остаться без денег и недвижимости.