Осмотр квартиры на вторичке: что не упустить из виду

Типичные ошибки при приобретении квартиры

Главная ошибка, которую допускает досадно большое количество покупателей – спешка с завершением сделки и внесение залога без всяческих мер предосторожности. Если неправильно подписать договор, а потом выяснить, что квартира не столь юридически чиста, как хотелось бы, деньги уже не вернутся.

Многие участники сделок с недвижимостью идут по пути наименьшего сопротивления и просто скачивают типовые договора, внося в них свои данные и почти не вчитываясь в каждый пункт. Такой подход может оказаться фатальным, если договор не отражает во всех нюансах конкретную ситуацию, и в нем детально не прописаны имеющиеся условия, без которых договор в строгом смысле даже нельзя назвать заключенным.

Еще одна ошибка – идти на поводу у продавца и указывать в документах уменьшенную стоимость квартиры. Это очень невыгодно для покупателя, так как не получится получить налоговый вычет в полном объеме. Собственно, теперь продавцу такой подход не принесет экономии по налогам, так как они рассчитываются не от договорной, а от кадастровой стоимости жилья.

Все моменты, связанные с расчетами и передачей недвижимости, в том числе, конкретные сроки должны быть четко зафиксированы в договоре купли-продажи

Важно не забыть также об акте приема-передачи, и стоит внимательно проследить за тем, чтобы все данные во всех документах совпадали.

Доверенность

Если у продавца нет времени на показ квартиры, она перекладывается на плечи риэлтора. Именно доверенность может подтвердить, что собственник не имеет претензий того, чтобы осмотр был проведен другим лицом.

Такая доверенность должна регистрироваться у нотариуса.

Обратите внимание! При встрече с риэлтором обращайте внимание на его опыт и количество положительных сделок. Помимо этого, можно запросить его сертификат или рекомендации от уже работающих с ним людей.. В доверенность на осмотр входит:

В доверенность на осмотр входит:

дата подписания;
место проведения договора;
информация собственника и риэлтора, в которые также включены и паспортные данные;
список того, что будет выполнять доверенный поручитель;
дата выполнения обязанностей и дата прекращения их выполнения.

Договор должен быть выполнен безошибочно, иначе он будет недействителен.

Чаще всего покупатели не изучают каждый угол квартиры, а после разочаровываются в покупке. Чтобы такого не произошло, сконцентрируйтесь на изучении всей площади жилья. Если в доме предстоит ремонт, заранее рассчитайте всю его стоимость. В непродуманном случае, это может грозить дорогостоящим ремонтом.

Если в помещении есть недостатки, которые нельзя устранить, дважды подумайте – нужна ли вам такая квартира?

Долги за жилищно-коммунальные услуги

Даже если продавец квартиры честно говорит вам, что у него есть долг по коммуналке, показывает справку из ЕИРЦ или из управляющей организации о сумме долга, и передает вам деньги на погашение долга — это не гарантирует, что впоследствии не обнаружится дополнительная задолженность. Прошел срок поверки счетчиков и накопился долг
Например, управляющая организация может “вспомнить”, что прежний хозяин не сделал вовремя поверку счетчиков, и теперь нужно пересчитать долг по нормативам, от чего сумма долга значительно вырастет. В такой ситуации нужно понять, за какой период насчитали долг.
Если за то время, пока квартира принадлежала предыдущему владельцу, то к вам этот долг не должен иметь никакого отношения. Долги за ЖКУ привязаны к конкретному человеку (собственнику, ответственному квартиросъемщику), а не к самой квартире. Если вы купили квартиру, и УО говорит, что на ней долг за ЖКУ, обязанность погасить задолженность лежит не на вас, а на предыдущем владельце, который не платил.
А вот если долг в какой-то момент обнаружился, и насчитали его с момента покупки вами квартиры (ведь владелец не предупредил вас, что счетчикам нужна поверка), тут возможны два варианта развития событий. Если при поверке выяснится, что приборы исправны, вы можете требовать от управляющей организации признать поданные вами ранее показания верными, а значит, нет причин пересчитывать плату по нормативам и долга тоже нет. Если же поверка покажет, что счетчики пора заменить, придется оплатить долг, поскольку тогда расчет по нормативам оправдан. Как сразу выяснить все про долги за ЖКУ

Попросите продавца принести квитанцию за прошедший месяц и сфотографируйте ее. То что, в квитанции нет задолженности, еще ни о чем не говорит — ее могли не указать. Вам для дальнейшей проверки нужен номер счета и фамилия получателя услуг.
В МФЦ или в УО и у поставщиков услуг можно по этим данным выяснить, есть ли задолженность. Чтобы в этих организациях пошли вам навстречу, можете сказать, что покупаете эту квартиру и собираетесь оплатить долги.
Попробуйте узнать у соседей или в УО, какие дополнительные услуги оплачивает владелец квартиры. Скажем, у собственника могут быть долги за услуги видеонаблюдения, охрану или парковку — вы сможете позвонить поставщикам услуг и узнать про долги. Нет гарантии, что получится что-то выяснить, но вдруг вам пойдут навстречу.
Зайдите на сайт ФССП России и посмотрите, ведется ли в отношении продавца исполнительное производство по долгам за ЖКУ.

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался. Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади. Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании. «Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте. Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Какие моменты важны при приобретении жилья на «вторичке»?

Если покупатель нашел квартиру, которая кажется ему перспективной, пришло время вплотную заняться ее проверкой.

ВНИМАНИЕ! При первом контакте с владельцем юристы советуют проявить твердую позицию и не верить хозяину на слово – просить документы, подтверждающие отсутствие долгов или юридическую чистоту жилой недвижимости.

Когда выгоднее покупать?

Рынок недвижимости очень чувствительно реагирует на ситуацию в стране, в отдельно взятом регионе или в экономике государства. Снижаются цены как на покупку квартиры на первичном рынке, так и на вторичном в периоды спада покупательской способности и снижения спроса. Основной причиной такого спада является финансовая нестабильность, в любом проявлении.

Покупка жилья – долгосрочная инвестиция в свое будущее, если человек потеряет уверенность в завтрашнем дне, он, скорее всего, отложит покупку. Периодические спады сменяются периодами экономического роста, во время которых цены на недвижимость растут.

Кроме этого, риелторы советуют приобретать жилье на вторичном рынке либо весной, либо осенью. В эти времена года рынок оживает за счет новых предложений, поступающих от владельцев. Летом затишье на рынке недвижимости вызвано тем, что граждане проводят много времени в отпусках и на курортах, а зимой – в разгар праздников россияне не склонны инициировать сложную процедуру продажи своих квадратных метров.

Как проверить на юридическую чистоту?

Дабы не столкнуться с неприятными сюрпризами в будущем, покупатель должен уделить внимание юридической чистоте квартиры. Под этим термином понимается безопасность сделки, уверенность в том, что после покупки квартиры новый владелец не столкнется с лицами, имеющими право на квартиру (что делать после покупки квартиры?)

Проверить юридическую чистоту претендент может самостоятельно, попросив хозяина недвижимости предоставить ему такие документы:

Информацию о лицах, зарегистрированных по интересующему адресу (понадобится выписка из домовой книги или справки из бухгалтерии ЖЭКа).
Перечень проводимых ранее сделок с недвижимостью.
Данные о вменяемости владельцев.
ВАЖНО! Многие забывают о третьем пункте и не просят у владельцев справки из психоневрологического диспансера. Лучше перестраховаться и обеспечить защиту на будущее от ситуаций, прописанных в статье 177 ГК РФ.

Указанная статья сообщает о праве признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной, если продавец в момент подписания документа не осознавал своих действий.

Документы на недвижимость.
Данные об отсутствии залога (договор залога при покупке квартиры) и обременения.. Посмотреть видео о том, как правильно проверить квартиру на юридическую чистоту:

Посмотреть видео о том, как правильно проверить квартиру на юридическую чистоту:

Как проверить квартиру на чистоту перед покупкой и избежать обмана при покупке недвижимости 3 часть

Как убедиться в отсутствии долгов на жильё?

Узнать, не числится ли за собственником долгов, которые перейдут новому владельцу вместе с квартирой, покупатель имеет возможность без участия хозяина. Для этого советуем обратиться в центр координации по вопросам недвижимости. Например, в Москве данные о задолженности по любому объекту предоставляет Центр координации ГУ ИС. Информация размещена и на сервисах некоторых служб, предоставляющих коммунальные услуги.

Информация о коммунальных платежах предоставляется по лицевому счету квартиры на почтовых отделениях, через терминалы, предназначенные для оплаты ЖКХ, в банке и даже по телефону поставщика коммунальных услуг. Наконец, покупатель может потребовать соответствующую справку у хозяина. Отказ владельца от предоставления бумаги станет аргументом изучить ситуацию с коммунальными платежами еще внимательнее.

Документы, которые необходимо спрашивать

Продавец должен доказать свое право собственности. А покупатель имеет право увидеть документы, подтверждающие, что жилье находится во владении человека:

Правоустанавливающий документ (зависит от того, как именно хозяин получил жилье).
Выписка из ЕГРН об объект недвижимости.
Технический паспорт.
Согласие супруга/супруги на продажу квартиры.

Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

О том, какие документы необходимы при покупке квартиры, читайте тут, а в этом материале рассказано о том, какие документы остаются на руках у покупателя и продавца после сделки.

Что может сразу насторожить?

Что может нас сразу насторожить и помешать принятию решения о покупке квартиры и, соответственно, внесению предоплаты?

Речь идет не о категоричном отказе, а о предварительной (грубой) оценке рисков, наличие которых может создавать серьезные опасения. Когда на рынке есть выбор, то лучше выбирать квартиру с наименьшим уровнем потенциальной угрозы. А именно:

Если выяснилось, что квартира была недавно куплена, и уже снова продается (например, в течение года). Быструю перепродажу используют мошенники для того, чтобы скрыть нарушения в предыдущей сделке.
Если выяснилось, что квартира продается по доверенности. Это тоже излюбленный прием мошенников. Хотя, конечно, и нормальные люди тоже иногда используют доверенность.
Если выяснилось, что сделка планируется «альтернативная», а «хотелки» Продавца насчет новой квартиры имеют мало общего с рыночной реальностью. Тогда мы рискуем зря потерять время.
Если выяснилось, что квартира была получена в наследство. Дело в том, что даже если наследство оформлено как положено, нет никаких гарантий (ни у риэлтора, ни у нотариуса), что со временем не объявятся еще наследники, и не предъявят свои права на это наследство. С большой вероятностью нам придется с ними делиться имуществом. Хотя некоторая защита от этого все же есть (об этом далее – на соответствующем шаге).
Если выяснилось, что Продавец входит в «группу риска». Эта группа не зря так называется. От нас потребуется, смешно сказать, следить за тем, чтобы Продавец сам себя не обманул, по недоразумению (потому что крайним здесь может оказаться Покупатель — об этом далее).
Если выяснилось, что квартира имеет обременения, или по поводу прав на нее идет спор с кем-либо, то это лишний повод задуматься перед внесением предоплаты. Хотя некоторые обременения (об этом ниже) не мешают покупке квартиры.
Если выяснилось, что квартира имеет скрытые технические недостатки, например, плесень на стене или трещина под обоями. Не стоит стесняться прямо спрашивать Продавца о подобных вещах, и при этом тщательно осматривать квартиру самим.
Если выяснилось, что соседи – «не совсем адекватные люди», запойные алкоголики, психически больные или «полудикие персонажи», захламившие свою квартиру так, что оттуда доносится ощутимая вонь, и лезут клопы.
И наконец – если у квартиры, на первый взгляд, нет серьезных недостатков, но цена ее заметно ниже рыночной. Старый и надежный психологический прием мошенников, рассчитывающих, что жадность Покупателя возьмет верх над его разумом.

Когда выбор невелик и/или очень хочется купить именно эту квартиру, то принимаем к сведению указанные риски, вносим предоплату, и идем дальше, анализируя документы и детально проверяя каждый вариант. Ведь не каждое подозрение ведет к обману и мошенничеству.

Но при наличии достаточного выбора (как, например, в Москве и Московской области) – лучше отказаться от такой квартиры, сразу отсекая лишние риски и не подвергая себя лишней опасности.

Итак, квартиру мы выбрали, Продавца допросили как положено, сбили ему цену, пообещав, что это ему зачтется на небесах. Предварительную оценку ситуации провели, и существенных рисков, навскидку, не обнаружили. Решение созрело – квартиру будем брать.

Теперь надо как-то намекнуть Продавцу о внесении предоплаты.

Как это делается? Узнаем на следующем шаге.

Как установить адекватную цену

Есть 2 основных пути: более длинный, но бесплатный, и более короткий, но за деньги. В первом случае вы самостоятельно сравниваете стоимость похожих объектов на рынке (по метражу, общему состоянию, расположению) и устанавливаете свою цену. Во втором — этим занимается нанятый оценщик. Он составляет для вас диапазон цен на квартиру и прогноз по их изменению. Также в определении цены может помочь агентство недвижимости.

Цена зависит и от желаемых сроков продажи. Если хотите быстрой сделки, будьте готовы уступить покупателю 5-10% от заявленной стоимости квартиры. Также часто скидку предоставляют при неузаконенных перепланировках.

Что необходимо учесть при переговорах?

Всегда ведите переговоры, просите подтверждения каждого ответа. Список насущных и верных вопросов помогут вам определиться с выбором квартиры и действовать далее.

Что нужно спросить, покупая вторичное жилье:

Узаконена ли перепланировка? Если нет, то БТИ запретит вам перепродать или подарить жилье детям, отписать ее по наследству. После кончины вся территория перейдет в собственность государства.
Тепло ли в квартире? В подтверждение вам должны дать план. Если вам откажут, имейте ввиду, что стены тонкие, возможно, плохая изоляция.
Утепленные стены в угловой квартире? Если балкон и боковые стены не утеплялись в панельном доме, то вам придется это сделать. Панельные фасады имеют хорошую теплопроводимость, значит, зимой будет холодно, а летом жарко.
Покажите документы? Если вам откажут, бейте тревогу. Здесь могут быть и бывшие супруги, и несогласие родственников, и прочие проблемы.
Задаток вернете? Продавец обязан вернуть задаток, а не аванс. Если квартира не будет куплена по его вине (сорвана сделка, например), задаток он должен вернуть.

При покупке жилья в новостройке, также стоит уточнять некоторые детали:

Кто застройщик? Это вопрос позволит выяснить, есть ли официальное разрешение на ввод в эксплуатацию дома.
Сколько лет дому? Вы сможете выяснить, из каких материалов строился дом, сколько времени он возводился, был ли заморожен и по каким причинам.
Грузовой лифт есть? Если он отсутствует, а жильцы, делающие ремонт, будут использовать общественный, которой служит всего 20 лет, могут возникнуть проблемы с его эксплуатацией и сроком службы.
План квартиры есть? Любой застройщик имеет план квартир, где четко видны размеры жилых и нежилых зон. Если по плану они отличаются, попросите документы, по которым строился каркас здания.
Есть ли счетчики? Стоит позаботиться о том, чтобы все коммунальные счетчики были подключены и имели срок службы. Многие замороженные проекты, которые сдавались в эксплуатацию через несколько лет, имели счетчики, которые не подлежали проверкам, а лишь смене и новой пломбировке.

Эти вопросы помогут вам выявить подводные камни, либо опровергнуть свои ожидания и продолжить осмотр понравившейся квартиры, поэтому на них обязательно нужно обращать свое внимание. Дополнительную информацию о том, какие вопросы задавать и что следует уточнить на переговорах, вы узнаете в другой статье

Дополнительную информацию о том, какие вопросы задавать и что следует уточнить на переговорах, вы узнаете в другой статье.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Чем выгодна покупка жилья на вторичке? Во-первых, вы видите, что покупаете, в отличие от новостройки, где вам по сути предлагается кот в мешке. А во-вторых, вы можете отмечать новоселье сразу же после покупки, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, есть тут и свои особенности. Поэтому вопрос, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, праздным не будет.

Прежде всего, необходимо удостовериться, что в приобретаемой квартире нет лиц, сохранивших право на проживание. Они могут быть не зарегистрированы, но право проживания сохраняется за ними даже при смене
собственника.

Обязательно проверьте, не обременена ли приобретаемая квартира правами третьих лиц. Жилье не должно быть передано в аренду, находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора и т.д.

Проверка личности и документов продающей стороны

Покупка квартиры на вторичном рынке должна происходить только у добросовестного продавца, поэтому нужно проверить его личность и документы, а именно гражданский паспорт и карточку налогоплательщика. В документах на сделку должны быть внесены актуальные данные с этих бумаг. Старайтесь избегать людей с неопрятным или подозрительным внешним видом, а также от которых разит алкоголем

Эта проверка является очень важной, поскольку если в законоустанавливающие документы будет внесена неактуальная информация, то в случае судебного разбирательства, инициатором которого может стать продавец, вы проиграете дело и лишитесь законного права на владение жилой площадью. В этом случае вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно

Если продавец находится в браке, то следует запросить у него письменное согласие на продажу квартиры со стороны супруга или супруги. Это касается даже тех случаев, если кто-то из пары не прописан в квартире. Чтобы получить информацию обо всех лицах, проживающий в жилище и имеющих право на нее, попросите продавца предоставить справку формы № 3.

О чем писать в объявлении о продаже

Работающее объявление — это объявление с качественными и красивыми фотографиями и правильной смысловой нагрузкой в тексте.

Что стоит указать в объявлении:

✓

метраж

✓

адрес

✓

этаж

✓

преимущества объекта (тихий двор, удобная парковка)

✓

другие важные параметры квартиры

Объявления, в которых говорится о хорошем ремонте в квартире, привлекают покупателей чаще

Обратите внимание, что под таким ремонтом не обязательно подразумевать дорогой дизайнерский. Свежие обои, новые трубы и сантехника, отсутствие хлама — этого будет достаточно, чтобы жилье казалось светлее, больше и уютнее.

Повысить спрос также можно, указав в объявлении о готовности к умеренному торгу. Именно умеренному — слишком щедрая скидка настораживает.

Что делает агентство недвижимости при покупке квартиры?

Каждое агентство недвижимости предлагает взять на себя все заботы по подготовке сделки купли-продажи квартиры. В понятие «заботы», как правило, входит типовой перечень услуг, который каждый Покупатель способен выполнить самостоятельно.

При покупке новостройки, агенты вообще не влияют на процесс, их задача – всего лишь убедить Покупателя купить квартиру у выбранного Застройщика. Далее всем процессом (ценами, сроками, условиями продажи и приемки квартир) рулит сам Застройщик и его штатные юристы, риэлторы только подносят документы на подпись. Тем не менее, гонорар риэлторов за такие «услуги» весьма внушительный.

В агентских договорах с клиентами-покупателями, обычно, указано, что именно собирается делать агентство недвижимости для организации покупки квартиры (например, на «вторичке») – то есть буквально следующее:

поиск квартиры на рынке и подбор подходящего варианта;
организация просмотров квартиры;
ведение переговоров с продавцами/владельцами квартир;
консультирование Покупателя по вопросам приобретения квартиры;
проверка документов на квартиру;
подготовка Договора купли-продажи квартиры;
организация денежных расчетов через банковскую ячейку;
регистрация сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.

При этом, ни о какой материальной ответственности агентства или финансовой гарантии для Покупателя в агентском договоре речь не идет. Все «гарантии» остаются только на словах. И за это агентство требует комиссию в размере 3-4% от суммы сделки. В Москве, например, это суммы в среднем 150 000 – 250 000 руб. за сделку (данные за 2016-18 гг., не считая сделок с элитным жильем).

Но что реально делает агентство недвижимости, за что оно отвечает, и главное – чем?

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Вот краткий сценарий действий типового агента по недвижимости:

Включил компьютер, ввел параметры поиска квартиры (район поиска, кол-во комнат, площадь и т.п.), и через секунду получил подборку нужных предложений. Благо общедоступных и качественных баз данных в интернете предостаточно (например, Domofond.ru).
Созвонился с хозяевами квартир и договорился о времени просмотра. Съездил на несколько адресов вместе с Покупателем.
По выбранной квартире запросил у владельца список документов для проверки, заказал и получил Выписку из ЕГРН на квартиру, и отнес все это штатному юристу агентства. Юрист проверил документы на соответствие законодательству.
Тот же юрист на основе типового шаблона подготовил проект Договора купли-продажи квартиры и передал его агенту, а тот – Покупателю.
Агент вместе с Продавцом и Покупателем едет в банк для оформления денежных расчетов через банковскую ячейку (сотрудники банка помогают все оформить);
Агент кладет перед Продавцом и Покупателем согласованный и распечатанный договор купли-продажи. Участники сделки ставят на нем свои подписи.
Агент самостоятельно (по доверенности от участников сделки) или вместе с ними передает документы на регистрацию в Росреестр. После регистрации Покупатель получает свой экземпляр договора купли-продажи с регистрационной отметкой. Всё. Сделка завершена.

У нормального человека возникает легкое ощущение, что такая работа не может стоить ТАКИХ денег. Да и в принципе все перечисленное каждый Покупатель способен сделать сам, без участия агентства недвижимости и без лишних затрат на посредников.

Но может быть, агентство гарантирует Покупателю, что купленная квартира и права собственности на нее не будут никем оспорены, и Покупатель не лишится своих прав? Отнюдь. Все гарантии безопасности и безупречности сделки риэлторы озвучивают только устно. Формально же это ничем не подтверждается, и никакими документами не обеспечивается.

Другими словами, если сделка купли-продажи квартиры будет оспорена в суде, и Покупатель лишится прав на квартиру, то требовать возврата денег он может только с Продавца квартиры, а вовсе не с агентства недвижимости. А агентство? Агентство сочувственно вздыхает и остается в стороне.

Кто-то может радостно вспомнить, что некоторые риэлторы страхуют свою ответственность. Это так. Но что это дает Покупателю? Об этом – по приведенной ссылке.

Если у кого-то сомнения еще остались, можно прочитать заметку о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Объективные данные, приведенные там, убедят скептиков в том, что сделку купли-продажи квартиры сегодня может провести любой человек вполне безопасно, и без участия посредников и агентов.

– смотри в этой заметке.

Возможные риски и проблемы

При покупке квартиры иногда возникают определенные проблемы. Обычно они появляются в том случае, если гражданин не придерживается установленной процедуры по совершению сделки, и не выполняет рекомендации экспертов.

Возможные риски приведены ниже:

продавец отказывается принимать участие в перерегистрации права на жилье на покупателя;
появились наследники и прочие лица, претендующие на долю квартиры;
приобретенное жилье не оправдало ожидания;
наличие неузаконенной перепланировки помещения;
квартира продана одновременно нескольким покупателям;
банкротство застройщика;
существенные отклонения от установленных сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Покупка вторичного жилья – с чего начать?

Выбирая вторичный рынок, мы имеем дело с физическим лицом (или лицами), и квартиру в собственность получаем сразу (по факту регистрации сделки). Этот процесс происходит гораздо быстрее, чем на первичке. Инвестиционных рисков тут нет, а вот юридических – хватает. На вторичке приходится учитывать не только состав правоустанавливающих документов на недвижимость, но и особенности личности Продавца (вдруг он больной или недееспособный), и состав его семьи (кто еще может иметь права на квартиру). Здесь и взаиморасчеты по сделке происходят по-другому – чаще наличными деньгами через банковскую ячейку.

Именно большое количество и разнообразие юридических рисков смущает тех Покупателей, которые предпочли вторичное жилье. Тем не менее, большинство рисков вторички легко распознаются и вполне поддаются контролю.

Начинают процесс покупки квартиры на рынке вторичного жилья так же, как и на первичном – с выбора площади и района расположения жилья, стараясь уложиться в выделенный на покупку бюджет. Алгоритм действий по выбору квартиры, проверке и оформлению документов, подготовке и проведению сделки – показан в ИНСТРУКЦИИ шаг за шагом (ссылка в конце статьи).

Второе (после выбора рынка), что нам нужно решить в начале нашего пути, это определиться – кто будет заниматься вопросом покупки квартиры. Традиционно выбирают из двух альтернатив:

обратиться в агентство недвижимости (или к частному риэлтору);
организовать сделку самостоятельно.

Пройдемся кратко по обоим вариантам, и посмотрим, что нам лучше выбрать и почему.

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

Нюансы истории квартиры: причины для осмотрительности

«Квартирная история» очень важна, и игнорировать ее проверку ни в коем случае не стоит. Если жилплощадь за последние годы неоднократно меняла собственников, дарилась и продавалась, достаточно велик риск мошенничества

Осторожно надо относиться также к недвижимости, совсем недавно полученной по наследству. Не исключено, что могут появиться обиженные претенденты на квадратные метры, и сделка будет оспорена.

Покупателю стоит знать, что он может самостоятельно обратиться в ЕГРП и заказать выписку, где будет содержаться важнейшая информация о приобретаемой квартире. Для этого не надо получать согласие владельца жилья – сведения о недвижимости, касающиеся юридического обоснования права собственности и наличия обременений, не являются конфиденциальными. Перед подписанием договора стоит получить такую выписку и тщательно изучить все, что в ней содержится.

Как формируется цена за квадратный метр?

В строительной компании BI Group выделяют несколько основных факторов:

Класс жилья, по которому определяется высота потолков, число квартир на площадке, качество стройматериалов.
Локация и инфраструктура – жильё в центре города, как правило, стоит дороже, и это связанно с ценами на землю.
Количество этажей и квартир на площадке – чем меньше, тем дороже.
Готовность жилья – чем ближе новостройка к сдаче, тем выше стоимость квадратного метра (первичка).

Квартира на начальной стадии строительства дома, говорят в BI Group, будет стоить меньше, чем после ввода в эксплуатацию.

Рассчитывать на снижение цены к моменту окончания строительства в BI Group не советуют, так как даже если застройщик не всё реализовал по договору долевого участия, то после сдачи в эксплуатацию появляется спрос на квартиры под ипотеку.

Специалист по недвижимости агентства «Домой» Нуржан Бектасов рассказывает, что порядка 70% затрат на возведение дома составляют покупка строительных материалов, оплата труда и прохождение экспертиз.

«В цену за квадратный метр, в первую очередь, входит фонд оплаты труда. И мы говорим именно об инженерах, которые разрабатывают и работают над проектами. У крупных строительных компаний есть плановый технический отдел. Их содержание стоит дорого. Также в стоимость входит покупка земельного участка, строительных материалов. К примеру, кирпичный дом будет несколько дороже», – сказал эксперт.

По его словам, в среднем доходность проекта составляет около 30%. Несколько лет назад этот показатель мог достигать и 50%.

В августе 2019 года онлайн-площадка по продаже недвижимости Homsters совместно со строительной компанией BEK опубликовала результаты совместного исследования. Выяснилось, что в структуре себестоимости квадратного метра больше половины занимают расходы на строительные материалы. Исследователи привели точные данные по разбивке затрат (от большего к меньшему):

строительные материалы – 53%;
фонд оплаты труда – 17%;
покупка земельного участка – 9%;
покупка/аренда техники – 6%;
реклама – 5%;
проведение коммуникаций – 4%;
разработка проекта – 3,5%;
благоустройство и озеленение – 2%;
остальное – 0,5%.

За основу анализа взяты новостройки среднего ценового сегмента в крупнейших городах Казахстана, где квартиры сдаются в эксплуатацию в чистовой отделке.

Выбор варианта расчетов

Если в ходе проверки не возникнет проблем, сторонам нужно выбрать безопасный вариант расчетов. Продавец может получить оплату по договору:

наличными средствами по расписке;
безналичным переводом через банк, иные платежные системы;
наличными средствами через банковскую ячейку (для этого нужно предоставить документы о зарегистрированной сделке);
по аккредитиву;
путем зачисления средств по ипотечному договору;
через нотариуса.

Для покупателя оптимальным вариантом является безналичный расчет, так как не нужно рисковать при снятии наличных, хранении денег дома до момента передачи. При оплате через счета, либо обращении к нотариусу, придется нести дополнительные расходы и комиссии.

На что обратить внимание при осмотре?

Покупка недвижимого имущества имеет свои «подводные камни». Нередки ситуации, когда семья приобретает жилье, а потом разочаровывается в нем

Важно понимать, на что обратить внимание при покупке квартиры

Это позволит остановиться на оптимальном варианте. Нужно знать критерии выбора недвижимости. Перед покупкой квартиры ее требуется осмотреть. Это поможет понять, отвечает ли конкретное помещение запросам семьи или нет.

При осмотре объекта стоит обратить внимание на следующее:

наличие всей необходимой документации у продавца на недвижимое имущество;
состояние электропроводки, канализации и т.п. В сезон отопления можно оценить, насколько хорошо греют батареи во всех комнатах;
внешний вид помещения. Нужно проверить, соответствует ли планировка квартиры той, которая приведена в техническом паспорте;
наличие ремонта, если не планируется проводить его после заселения;
вид из окна;
состояние оконных рам
Надо обратить внимание на герметичность швов, наличие сквозняков;
состояние стен

Они должны быть прочными, иметь хорошую звукоизоляцию, качественную отделку
Также важно отсутствие следов плесени.

Приезжая на осмотр квартиры нужно оценить район ее расположения, состояние инфраструктуры

Стоит также обратить внимание и на придомовую территорию, подъезд. Если есть дети, то желательно наличие во дворе игровой площадки

https://youtube.com/watch?v=4CbAbwYz2mc

Для пожилых людей эта зона будет источником излишнего шума

При наличии автомобиля надо обратить внимание на то, есть ли стоянка для транспортных средств вблизи многоквартирного дома